«Шапка»

Впишите полные ФИО, даты рождения, паспортные реквизиты и адреса регистрации обеих сторон. Текст должен зеркально повторять паспорт — ошибка в одной букве или цифре способна привести к оспоримости всего документа.

Пункт 1 — Характеристики помещения

Из выписки ЕГРН перенесите кадастровый номер, назначение (офис, магазин, склад и т.д.), этаж и площадь. Адрес здания, в котором находится помещение, укажите полностью. Отдельно впишите документ-основание права собственности продавца — например, «Договор купли-продажи от 12.03.2019».

Пункт 2 — Дата заключения основного договора

Поставьте реалистичный срок, за который покупатель успеет провести due diligence, а продавец — подготовить нотариальное согласие супруга (если применимо). Обычно хватает 30–45 дней, но для коммерческих объектов срок нередко увеличивают до 60 дней.

Пункт 3 — Существенные условия

Цена (3.2) — цифрами и прописью. Расчёт через нотариальный депозит (3.3) уже заложен в шаблоне; если планируете аккредитив или другой механизм, формулировку нужно скорректировать. Пункт 3.4 (отказ от залога) оставляйте — он исключает возникновение ипотеки в силу закона.

Пункт 4 — Гарантии продавца

Стандартный набор: отсутствие обременений, долгов по коммуналке, незаконных перепланировок. Специфический пункт 4.4 для коммерции — подтверждение, что помещение не сдано в аренду и в ЕГРН нет зарегистрированных обременений. Пункт 4.8 адресован продавцам-юрлицам и ИП: здесь утверждается, что продавец не банкрот и сделка не требует корпоративного одобрения.

Пункт 5 — Осмотр покупателем

Покупатель фиксирует, что лично осматривал объект и не обнаружил недостатков, о которых его не предупредили. Это не снимает с продавца ответственность за скрытые дефекты, но защищает от последующих претензий по видимым изъянам.

Пункт 6 — Обязанности продавца

Ключевое — до основной сделки полностью освободить помещение от имущества и передать его свободным от любых прав третьих лиц. Если объект покупался в браке, необходимо получить нотариальное согласие супруга (п. 6.2).

Пункт 7 — Штраф за необоснованный отказ от сделки

Впишите процент от цены (обычно 1–5%). Слишком высокую цифру суд может снизить, слишком низкая не будет стимулировать к исполнению обязательств.

Пункты 8–19

Типовые положения о праве отказаться от сделки при недостоверных гарантиях, порядке направления уведомлений и вступлении договора в силу. Корректировки, как правило, не требуются.

Преамбула

Паспортные данные строго как в предварительном договоре. Если за время подготовки документов кто-то сменил паспорт, вносите новые реквизиты.

Пункт 1 — Предмет

Дублируйте характеристики объекта из предварительного договора, но с учётом самой свежей выписки ЕГРН. Назначение (офисное, торговое, складское) должно совпадать с тем, что зафиксировано в реестре.

Пункт 2 — Передача

Срок передачи — стандартно 5 рабочих дней после регистрации права. Акт приёма-передачи назван неотъемлемым приложением, и именно он запускает выплату денег продавцу нотариусом.

Пункт 3 — Цена и расчёты

В цене (3.1) обязательно укажите, включает ли она НДС и по какой ставке, либо сошлитесь на основание освобождения (например, ст. 145 НК РФ или применение УСН). Это напрямую влияет на налоговые обязательства продавца и учёт расходов у покупателя. Пункты 3.6–3.7 — зафиксируйте, кто платит за депозит нотариуса и госпошлину (покупатель, продавец или пополам).

Пункт 4 — Заверения

Для коммерческой недвижимости особенно важен пункт 4.1.4 (отсутствие аренды и прав третьих лиц) и 4.1.10 (нет банкротства, сделка не является крупной). Если продавец — организация, эти заверения стоит перепроверить через сервис «Прозрачный бизнес» и картотеку арбитражных дел.

Пункты 5–6 — Обязанности и санкции

На подачу документов в Росреестр отводится 10 дней. Пени за просрочку — обычно 0,1% от цены за день. Укажите конкретные суммы штрафов в рублях (п.6.6) — это дисциплинирует обе стороны.

Пункты 7 — Заключительные положения

Стандартные формулировки о порядке разрешения споров, изменениях и количестве экземпляров. Менять их не нужно.

Город и дата

Дата проставляется по факту передачи денег. Она не может быть ранее даты основного договора. Город — место фактического расчёта.

Данные продавца

ФИО, паспорт, адрес регистрации — слово в слово как в основном договоре. По этим строчкам идентифицируется получатель.

Привязка к договору

Чётко напишите: «во исполнение Договора купли-продажи нежилого помещения от 15.07.2026». Только так расписка становится неотъемлемой частью сделки, а не самостоятельной бумагой.

Сумма и назначение

Цифрами и обязательно прописью. Уточните: «в качестве частичной оплаты (аванса)» или «полной оплаты стоимости Помещения». От формулировки зависит, сможет ли покупатель подтвердить расходы и вернуть деньги при срыве сделки.

Собственноручная подпись

После печатного текста продавец лично пишет свои фамилию, имя, отчество полностью и ставит подпись. Это главный элемент, защищающий от оспаривания подлинности.

Пункт 1 — Идентификация объекта

Укажите адрес и кадастровый номер в точности как в основном договоре и выписке ЕГРН. Расхождений быть не должно.

Пункт 1.1 — Осмотр и состояние

Покупатель подтверждает, что осмотрел помещение и оборудование, явных дефектов нет. Если есть трещины, неработающие розетки или следы протечек, внесите их в акт письменно — после подписания доказать их наличие будет сложно.

Пункт 1.2 — Что передаётся вместе с ключами

Количество комплектов ключей пропишите цифрами. Из документов — технический паспорт, поэтажный план, экспликацию, инструкции к оборудованию, справки об отсутствии задолженности по коммуналке и эксплуатационным платежам. Чем детальнее список, тем меньше простора для споров.

Пункт 1.3 — Показания счётчиков

Электричество, холодная и горячая вода, газ — спишите текущие цифры с приборов. Именно эти данные станут отправной точкой для расчётов нового собственника с ресурсоснабжающими организациями.

Пункт 2 — Переход рисков и расходов

С момента подписания акта всё бремя содержания ложится на покупателя, продавец утрачивает право пользования помещением.

Пункт 3 — Основание для выплаты

Акт является неотъемлемой частью основного договора. Нотариус переведёт деньги продавцу только при его наличии вместе с выпиской из ЕГРН на имя покупателя. Храните акт постоянно.