«Шапка» (преамбула)

Впишите полные ФИО, даты рождения, паспортные данные и адреса регистрации каждого. Берите данные строго из паспорта — любая опечатка сделает договор оспоримым. Если продавцов или покупателей несколько, перечисляйте всех, иначе договор будет неполным.

Пункт 1 — Предмет и характеристики квартиры

Кадастровый номер переписывайте из выписки ЕГРН без единой ошибки. Адрес, этаж, количество комнат и общую площадь тоже берите из выписки. Основание права собственности — это документ, по которому продавец стал владельцем: например, «Договор купли-продажи от 12.03.2010» или «Свидетельство о праве на наследство по закону от 05.07.2015». Укажите его полностью.

Пункт 2 — Срок заключения основного договора

Поставьте реальную дату, к которой успеете подготовиться: собрать документы, получить одобрение ипотеки, сняться с учёта и т. д. Обычно берут 30–45 дней. Если не уверены, лучше взять чуть больший запас и добавить фразу «но не позднее такого‑то числа».

Пункт 3.1 — Что включает основной договор

Здесь зафиксировано, что продавец обязуется передать квартиру в собственность и владение, а покупатель — принять и оплатить. Ничего вписывать не нужно, это стандартное условие.

Пункт 3.2 — Цена

Сумма прописью и цифрами. Укажите полную стоимость, за которую реально продаёте квартиру. Занижение цены может создать проблемы с налоговой и кредитором, а также повлиять на налоговый вычет покупателя.

Пункт 3.3 — Порядок расчётов через депозит нотариуса

Шаблон уже предполагает депозит нотариуса. Если используете этот вариант, впишите ФИО нотариуса и номер депозитного счёта (если известен). Если расчёты будут другими — перепишите пункт полностью.

Пункт 3.4 — Отказ от залога продавца

Стандартная защита: благодаря этому пункту, даже если покупатель не полностью рассчитался, банк не сможет забрать квартиру как залог в пользу продавца. Не удаляйте его.

Пункты 3.5–3.6 — Переход права и передача квартиры

3.5 говорит, что право собственности переходит только после регистрации в Росреестре. 3.6 — укажите количество календарных дней для фактической передачи квартиры после подписания основного договора, обычно 5–14 дней.

Пункт 4 — Гарантии продавца

Каждый подпункт (4.1–4.7) — это заверение продавца, что квартира чистая: нет обременений, долгов, прописанных лиц, незаконных перепланировок. Не удаляйте ни одного, даже если кажется, что у вас всё в порядке. Если какое‑то условие не соответствует действительности, исправьте текст или подготовьте подтверждающие документы (например, справку об отсутствии задолженности).

Пункт 5 — Осмотр покупателем

Покупатель подтверждает, что видел квартиру и она его устраивает. Это не лишает его права ссылаться на скрытые недостатки, но явные дефекты после подписания оспорить будет сложнее.

Пункт 6 — Обязанности продавца

Самое важное здесь — 6.3: до основной сделки продавец обязан снять с учёта всех жильцов и освободить квартиру от вещей. Убедитесь, что это условие выполнимо в срок. Если квартира в совместной собственности супругов — понадобится нотариальное согласие (п. 6.2).

Пункт 7 — Ответственность за уклонение

Установите тот самый процент штрафа от цены квартиры (цифра вписывается в прочерк). Разумный диапазон 1–5%. Слишком высокий процент суд может снизить, слишком низкий — не будет стимулировать.

Пункт 8 — Нарушение гарантий

Если выяснится, что заверения продавца не соответствуют правде, покупатель может отказаться от сделки и потребовать возмещения убытков. Это дополнительная страховка.

Остальные пункты (9–19)

Они стандартные: регулируют порядок уведомлений, подписания, неизменность остальных условий, если одно признано недействительным. Менять ничего не нужно, просто оставьте как есть.

Преамбула

Аналогично предварительному договору: паспортные данные продавца и покупателя строго по документам. Если за время подготовки паспорт поменялся — берите новые данные.

Пункт 1 — Предмет договора

Продублируйте характеристики из предварительного договора, но теперь с учётом последней выписки ЕГРН. Убедитесь, что основание права собственности прописано без ошибок — это критично для регистрации.

Пункт 2 — Передача квартиры

Укажите срок в рабочих днях после регистрации права. Обычно 5–10 рабочих дней. В этом же пункте сказано, что акт приёма‑передачи является неотъемлемым приложением — подготовьте его заранее.

Пункт 3 — Цена и порядок расчётов

3.1 — полная стоимость цифрами и прописью. 3.3 — кто и до какого момента вносит деньги на депозит нотариуса. 3.4 — чётко прописано, что деньги продавец получит только после регистрации права и подписания акта. 3.6–3.7 — обязательно отметьте, кто платит за услуги нотариуса и госпошлину (обычно покупатель или пополам).

Пункт 4 — Заверения

По сравнению с предварительным договором, здесь добавлены уточнения: например, об отсутствии имущества третьих лиц, о передаче архивной выписки (4.1.4). Если реальная ситуация отличается, измените текст, но не оставляйте неверные заверения — это риск признания сделки недействительной.

Пункты 5–6 — Обязанности и ответственность

Пропишите конкретные сроки подачи документов (обычно 10 дней с момента подписания). Неустойки за просрочку подачи или передачи квартиры (п.6.4–6.6) могут быть 0,1% от цены квартиры за каждый день. Впишите тот размер, который сочтёте справедливым.

Пункты 7 — Заключительные положения

Стандартные фразы о порядке разрешения споров, действительности договора и количестве экземпляров. Не требуют изменений.

Город и дата

Впишите город фактической передачи денег и сегодняшнюю дату. Дата расписки должна быть равна или позже даты основного договора. Не ставьте будущую дату — это нарушение.

Данные получателя (продавца)

Продавец чётко, без ошибок, пишет свои фамилию, имя, отчество, паспортные данные и адрес регистрации. Именно эти данные будут доказательством, кто конкретно получил деньги.

Ссылка на договор

Прямо укажите: «во исполнение Договора купли-продажи квартиры от 15.07.2026». Без этой фразы расписка просто фиксирует факт передачи денег, но не привязывает его к сделке, что рискованно.

Сумма и назначение

Сумма цифрами и прописью. Напишите: «в качестве частичной оплаты стоимости Квартиры (аванса)» или «полной оплаты» — в зависимости от ситуации. Именно по этой формулировке налоговая определит, был ли аванс, и покупатель сможет подтвердить расходы на налоговый вычет.

Собственноручная расшифровка

После печатного текста продавец должен сам полностью написать свои фамилию, имя и отчество от руки и поставить подпись. Это защита от подделок — графологическая экспертиза сможет подтвердить подлинность.

Пункт 1.1 — Осмотр и отсутствие явных дефектов

Покупатель подтверждает, что осмотрел квартиру и она в нормальном состоянии. Если есть явные царапины на стенах или разбитое окно — зафиксируйте это письменно в этом же пункте или отдельным актом. Иначе потом доказывать будет нечем.

Пункт 1.2 — Что передаётся вместе с квартирой

Впишите количество комплектов ключей (от квартиры, подъезда, домофона, ворот, почтового ящика). Перечислите документы: технический паспорт, поэтажный план, инструкции к оборудованию, квитанции об оплате ЖКУ. Если что-то не предоставлено — не подписывайте, пока не принесут.

Пункт 1.3 — Показания счётчиков

Спишите текущие цифры с приборов своими глазами: электричество (кВт·ч), холодная вода (м³), горячая вода (м³), газ (если есть). Именно эти цифры будут стартовыми для покупателя в управляющей компании. Сверьте с квитанциями продавца, чтобы не было огромного долга.

Пункт 2 — Переход рисков и обязанностей

С момента подписания акта покупатель отвечает за квартиру: если прорвёт трубу — ремонт за его счёт. Продавец теряет право пользования. Убедитесь, что этот пункт есть и вы его понимаете.

Пункт 3 — Связь с договором и основание для выплаты

Акт — неотъемлемая часть основного договора. Именно он вместе с выпиской из ЕГРН даёт нотариусу право перечислить деньги продавцу. Храните акт постоянно.