«Шапка»

Внесите фамилии, имена, отчества, паспортные данные и адреса постоянной регистрации продавца и покупателя. Опечатка даже в одной букве может поставить весь договор под вопрос — сверяйте каждую цифру.

Пункт 1 — Характеристики дома и участка

Здесь нужно описать оба объекта. Для дома: кадастровый номер, адрес, назначение (жилое), этажность, общая площадь. Для участка: кадастровый номер, адрес, категория земли, вид разрешённого использования, площадь. Не пропустите отметку о том, установлены ли границы, и укажите, есть ли на участке иные строения помимо дома. Основание права собственности — например, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве — впишите полностью, с датой.

Пункт 2 — Когда выходим на основной договор

Укажите реальную дату, к которой успеете: подготовить свежие выписки, получить одобрение ипотеки, снять обременения. Стандартный срок — 30–45 дней. Лучше заложить небольшой запас, чем потом срочно продлевать.

Пункт 3 — Существенные условия

3.2 — цена и дома, и участка одной суммой цифрами и прописью. 3.3 — способ расчёта через нотариальный депозит уже прописан шаблоном, при необходимости поменяйте. 3.4 — отказ от залога лучше оставить: он не даст банку приравнять сделку к ипотеке.

Пункт 4 — Заверения продавца

Крайне важный раздел. Продавец подтверждает, что оба объекта не заложены, не арестованы, на дом нет обременений, в строении отсутствуют самовольные перепланировки, а по земле нет споров о границах и сервитутов. Покупателю это даёт уверенность в юридической чистоте.

Пункт 5 — Осмотр покупателем

Покупатель письменно фиксирует, что лично осматривал дом и землю, не нашёл неустранённых недостатков и согласен на сделку.

Пункт 6 — Обязанности продавца

Главное — к дате основной сделки выписать всех зарегистрированных жильцов, освободить дом и территорию от своих вещей, а если объекты куплены в браке — получить нотариальное согласие супруга.

Пункт 7 — Штраф за срыв

Здесь проставляется процент от цены, который заплатит сторона, немотивированно отказавшаяся от сделки. Оптимальный коридор — 1–5%.

Пункты 8–19

Типовые положения: возможность отказа при ложных гарантиях, порядок уведомлений, судебные споры и вступление договора в силу. Править в них обычно нечего.

Преамбула

Дублирует паспортные данные из предварительного договора. Если за время подготовки документов кто-то поменял паспорт, берите новые реквизиты.

Пункт 1 — Предмет договора

Два самостоятельных объекта: жилой дом и земельный участок под ним. Для дома — кадастровый номер, этажность, площадь. Для участка — кадастровый номер, категория, ВРИ, площадь, наличие границ. Если на земле есть ещё строения, укажите их кадастровые номера.

Пункт 2 — Передача объектов

Срок передачи обоих объектов — обычно 5 рабочих дней с даты регистрации. Здесь же прописано, что акт приёма-передачи является неотъемлемым приложением, и без него продавец не получит деньги.

Пункт 3 — Цена и расчёты

3.1 — полная цена цифрами и прописью. 3.3 — когда покупатель пополняет депозит. 3.4 — перечисление продавцу только после регистрации права и подписанного акта. 3.6–3.7 — обязательно зафиксируйте, кто платит за депозит и госпошлину (покупатель, продавец или поровну).

Пункт 4 — Заверения и гарантии

Продавец ручается за оба объекта. Для дома: нет обременений, долгов по ЖКУ, прописанных лиц, самовольных перестроек. Для земли: нет сервитутов, аренды, споров по границам, задолженности по налогу и взносам. Если какой-то пункт не соответствует реальности, его нужно честно переписать.

Пункты 5–6 — Обязанности и неустойки

Стороны обязуются в течение 10 дней подать документы в Росреестр. За срыв сроков — пеня 0,1% от цены за день просрочки. Впишите разумные цифры, чтобы механизм работал как стимул, а не как разорительный штраф.

Пункты 7 — Заключительные положения

Стандартные фразы о порядке споров, изменений и количестве экземпляров. Обычно корректив не требуют.

Дата и город

Ставьте дату фактической передачи денег. Она не может быть раньше даты основного договора. Указывайте тот город, где реально происходил расчёт.

Сведения о продавце

ФИО, паспорт, адрес регистрации — всё как в основном договоре. Эти строчки идентифицируют получателя средств.

Привязка к договору

Обязательно напишите: «во исполнение Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.07.2026». Без этого расписка остаётся абстрактной бумагой, не привязанной к сделке.

Сумма и назначение платежа

Цифрами и прописью, например: «500 000 (пятьсот тысяч) рублей». Уточните характер: «частичная оплата (аванс)» или «полная оплата». От этого зависят и налоговые последствия, и возможность истребовать деньги назад.

Подпись и расшифровка

Продавец после машинописного текста своей рукой пишет фамилию, имя, отчество полностью и ставит подпись. Это реквизит, без которого расписка теряет доказательную силу.

Пункт 1 — Что передаётся

Перечислите дом и участок с адресами и кадастровыми номерами. Данные строго как в договоре и выписках.

Пункт 1.1 — Осмотр и состояние

Покупатель подтверждает, что осмотрел строение, оборудование и территорию, явных недостатков нет. Если есть царапины, трещины или неработающая техника — фиксируйте здесь же письменно, иначе потом не докажете.

Пункт 1.2 — Комплектность передачи

Ключи от дома, ворот, калиток — посчитайте и запишите количество. Документы: технический и межевой планы, градостроительный план, инструкции к оборудованию, квитанции об оплате ЖКУ и налога. Чем подробнее список, тем меньше поводов для последующих споров.

Пункт 1.3 — Показания счётчиков

Электричество, холодная и горячая вода, газ — спишите цифры с приборов своими глазами. Именно с них начнётся история нового собственника в ресурсоснабжающих организациях.

Пункт 2 — Переход рисков

С момента подписания акта ответственность за сохранность дома и участка, а также все расходы по их содержанию ложатся на покупателя. Продавец утрачивает право пользования.

Пункт 3 — Связь с договором

Акт — неотъемлемая часть основного договора. Без него нотариус не переведёт деньги продавцу, поэтому храните документ бессрочно.