«Шапка» (преамбула)

Впишите полные ФИО, даты рождения, паспортные данные и адреса регистрации каждого участника сделки. Проверьте, нет ли опечаток — любая неточность может сделать договор оспоримым.

Пункт 1 — Характеристики участка

Кадастровый номер, адрес, категория земель (например, земли населённых пунктов), вид разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ, садоводство и т.д.), площадь — всё перенесите из свежей выписки ЕГРН. Обязательно отметьте, расположены ли на участке объекты недвижимости, и укажите их кадастровые номера. Также выберите «установлены» или «не установлены» границы — это влияет на риск споров с соседями.

Пункт 2 — Срок заключения основного договора

Поставьте реальную дату, к которой успеете подготовиться: проверить документы, получить одобрение ипотеки, при необходимости уточнить границы. Обычно берут 30–45 дней. Если не уверены, заложите небольшой запас.

Пункт 3 — Существенные условия

Цена — цифрами и прописью. Способ расчёта через нотариальный депозит уже выбран шаблоном; если планируете иначе, скорректируйте пункт. Пункт о залоге (3.4) защищает покупателя от возникновения ипотеки в силу закона — оставьте его.

Пункт 4 — Гарантии продавца

Здесь особенно важно: отсутствие сервитутов, споров по границам, аренды, долгов по налогам. Продавец также заверяет, что строения на участке (если есть) не являются самовольными. Если границы установлены, желательно передать межевой план.

Пункт 5 — Осмотр покупателем

Покупатель подтверждает, что видел участок, его границы, постройки и его всё устраивает. После подписания ссылаться на явные недостатки будет сложнее.

Пункт 6 — Обязанности продавца

Продавец обязуется до сделки снять с учёта жильцов (если на участке есть жилые строения), освободить участок и постройки от своего имущества. Если участок в совместной собственности супругов — нужно нотариальное согласие.

Пункт 7 — Штраф за уклонение

Установите разумный процент от цены участка (обычно 1–5%). Слишком высокий суд может снизить, слишком низкий не даст стимула.

Пункт 8 — Нарушение гарантий

Если заверения продавца окажутся ложными, покупатель вправе отказаться от сделки и потребовать возмещения убытков.

Остальные пункты (9–19)

Они стандартные: регулируют порядок уведомлений, подписания, неизменность остальных условий, если одно признано недействительным. Менять ничего не нужно.

Преамбула

Аналогично предварительному договору: паспортные данные продавца и покупателя строго по документам. Если за время подготовки паспорт поменялся — берите новые данные.

Пункт 1 — Предмет договора

Продублируйте характеристики участка из предварительного договора, но теперь с учётом последней выписки ЕГРН. Укажите, есть ли строения. Если границы не установлены, уточните, что это не мешает использованию.

Пункт 2 — Права и обязанности, передача

Укажите срок передачи участка после сделки. Обычно 5–14 календарных дней. Здесь же закреплено, что передача оформляется актом.

Пункт 3 — Цена и порядок расчётов

3.1 — полная стоимость цифрами и прописью. 3.3 — кто и до какого момента вносит деньги на депозит нотариуса. 3.4 — чётко прописано, что деньги продавец получит только после регистрации права и подписания акта. 3.6–3.7 — обязательно отметьте, кто платит за услуги нотариуса и госпошлину (обычно покупатель или пополам).

Пункт 4 — Заверения и гарантии

Особое внимание: отсутствие обременений, сервитутов, споров по границам, долгов по земельному налогу. Если есть строения, продавец гарантирует, что они не самовольные. Не удаляйте пункты, которые не соответствуют реальности — лучше укажите правдивую информацию.

Пункты 5–6 — Ответственность и споры

Штрафы за просрочку подачи документов или передачи участка — обычно 0,1% от цены за день. Укажите конкретные суммы. Форс-мажорные обстоятельства описаны стандартно. Споры решаются по месту нахождения участка.

Пункты 7 — Заключительные положения

Количество экземпляров: три (по одному сторонам, один для Росреестра). Не меняйте это количество.

Город и дата

Впишите город фактической передачи денег и сегодняшнюю дату. Дата расписки должна быть равна или позже даты основного договора. Не ставьте будущую дату — это нарушение.

Данные получателя (продавца)

Продавец чётко, без ошибок, пишет свои фамилию, имя, отчество, паспортные данные и адрес регистрации. Именно эти данные будут доказательством, кто конкретно получил деньги.

Ссылка на договор

Прямо укажите: «во исполнение Договора купли-продажи земельного участка от 15.07.2026». Без этой фразы расписка просто фиксирует факт передачи денег, но не привязывает его к сделке, что рискованно.

Сумма и назначение

Сумма цифрами и прописью. Напишите: «в качестве частичной оплаты стоимости земельного участка (аванса)» или «полной оплаты» — в зависимости от ситуации. Именно по этой формулировке налоговая определит характер платежа, и покупатель сможет подтвердить расходы на налоговый вычет.

Собственноручная расшифровка

После печатного текста продавец должен сам полностью написать свои фамилию, имя и отчество от руки и поставить подпись. Это защита от подделок — графологическая экспертиза сможет подтвердить подлинность.

Пункт 1 — Характеристики участка

Перепишите данные из договора: площадь, кадастровый номер, категорию, ВРИ, адрес. Ошибки недопустимы.

Пункт 2 — Передаваемые документы и ключи

Перечислите всё, что передаётся: межевой план, градостроительный план, техпаспорта на строения, квитанции об уплате налогов, справки об отсутствии задолженности. Впишите количество ключей (от ворот, калитки). Не пишите обобщённо — максимально конкретно.

Пункт 2.1 — Показания счётчиков

Если на участок подведены коммуникации, спишите текущие цифры с приборов учёта. Это нужно, чтобы разделить ответственность по оплате до и после передачи.

Пункт 3 — Состояние участка и построек

Покупатель подтверждает, что осмотрел участок и строения, явных недостатков нет. Скрытые дефекты остаются на ответственности продавца согласно договору и закону. Если есть дефекты — зафиксируйте их здесь же письменно.

Пункт 4 — Связь с договором и основание для выплаты

Акт — неотъемлемая часть основного договора. Именно он вместе с выпиской из ЕГРН даёт нотариусу право перечислить деньги продавцу. Храните акт постоянно.